建て替えかリフォームで悩む時･･･。フルリノベーションは本当に安いのか!?建て直しの方がお勧め!?

戸建て住宅にお住まいの方、いつかは考えなくてはならない問題･･･。

それが建て替えですね。

今日は本業の事です。

戸建て住宅の寿命ってどれくらい？いつまで住めるの？

気になりますよね･･･。

一般的な「在来木造戸建て住宅」について考えて行きます。

建て替えたほうが良いのか？それともフルリノベーションをするのか･･･？

建てた時代にもよりますが、線引きは出来たほうが良いですよね。

では、住宅のお仕事に関わって20年目の私が実業務で学んだ知識をフル活用して書いていきます！

そもそも在来木造住宅の使用限界って何年ぐらい？

さてさて。

まずは日本の木造住宅の平均耐用年数から考えて行きましょうか。

国税庁が固定資産税を掛ける観点から見ると、いわゆる木造住宅は22年だそうです。

は？22年？短くね？

それだけ？

短いですよね。

35年ローンを組んで購入した住宅の耐用年数が22年だそうです。

･･･安心して下さい。これはあくまで資産価値としての年数です。

税金を掛ける対象としての減価償却期間が22年というだけです。

実際に住む分には50年以上住むことが出来ます。

ただし、ここで勘違いして欲しくないのは適切なメンテナンスをした木造住宅は50年以上の使用が出来ますということです。

屋根、外壁、水周り･･･。さらに窓周りや基礎、電気配線･･･。

色々な細かいところのメンテナンスをして、耐用年数を延ばしていけば50年以上使用できます。

何も手入れをしない木造住宅はそれこそ20年～25年でダメになると思います。

良く築10年を過ぎたあたりで「外壁塗装」のチラシがポストに沢山入ってきますよね？

あれは業者の宣伝文句ではなくて、必要な時期だからチラシが沢山来るんです。

･･･まれに新築の家のポストに入れてくる業者さんいますけど･･･。

木造住宅の延命の要！

それは防水です。

屋根、壁からの雨水侵入。

お風呂、キッチン、洗面、トイレの水漏れ･･･。

そういうのを放置することによって、家の中の木材がやられる。

そうなると家の寿命がドンドン短くなっていきます。

そうならないためにも、適切なメンテナンスを適切な時期に行っていきましょう。

新築から15年目までには絶対に行いたいのが外回りのメンテナンス！

さて、新築を建てた、または新築建売を購入して10年ちょっとの方･･･。

まず必要になるのが「屋根・外壁塗装」ですね。

注文住宅で外壁にこだわって「無機塗装サイディング」等を選んだ方は別として、通常のモルタルや窯業系サイディングは10年を越えたあたりで要メンテナンスです。

10年を超えた辺りで「屋根、外壁、その他シーリング（目地周り）」のメンテナンスは必須です。

屋根は･･･、瓦屋根ならまだノーメンテナンスで大丈夫ですが、いまは瓦屋根って大分少ないですからね。

ほとんど「スレート屋根」だと思います。

しかし、この屋根材というのが結構曲者なんですね。

大手屋根材メーカーさんが言うには「塗装しなくても大丈夫です、あくまで美観のメンテナンスです」とのことですが･･･。

私は「塗ったほうが良い」と思います。

一部プレミアムグレードのスレート屋根はほぼノーメンテナンスでいけますけど、通常グレード商品はやはり塗ったほうが良いですよね。

で、気になる費用は屋根・壁・その他塗装して述べ床面積30坪ぐらいで80～100万円ぐらいです。

モルタル外壁の場合だと70～80万円ぐらいです。

※地域によって価格差あります。関東近県だとこのぐらいです。

※塗装屋さん直に頼むともう少し安いです。

※窯業系サイディングはコーキング打ち直し代含んだ価格です。

新築から10年でもう100万掛かるの？本当に？

うーん、本当なんですよ。

10年～15年の間でやっぱりそれぐらいの金額が掛かるんです。

ちなみになんですけど･･･。

住み始めて10年でちょうど家電製品も買い替え時期になりますからね･･･。

新築に住み始める方へ。

毎月1万円で良いのでメンテナンス費用を積み立てしてくださいね。

1年で12万。

10年で120万円貯まりますから。

これをやらないで大変なことになっている人を多々見てきました。

絶対に手を付けない「住宅メンテナンス貯金口座」を必ず作ってください。

ポテポテおじさんとの約束だよ！

あ、あと給湯器も10年前後で壊れますよ･･･。

それと、料理を良くするお家だとビルトインコンロも･･･、キッチンの水栓も･･･。

あとはお風呂の換気乾燥暖房機も･･･。

いやー、10年目って怖いですね。

ちなみに私の家で10年～13年で掛かった金額はコチラ！

屋根・外壁塗装･･･90万（税込み）

給湯器交換･･･15万（税込み）

ビルトインコンロ交換･･･19万（税込み）

※もっと安いコンロは沢山ありますが、どうしても良いのが欲しかったので･･･。

キッチンワンホール水栓交換･･･4万（税込み）

食洗機は･･･14年目に交換でしたが13万5千円（税込み）

でした。

合計90＋15＋19＋4+13,5で･･･141万5千円ですね。

うーん･･･。

なかなかヘヴィですね。

このお金、うちの奥さんが子ども産む前に貯めておいてくれたお金です。

ちなみにもう無いです。

次回の資金は私が貯めないとですね･･･。

次に掛かるお金は水周り！お風呂、洗面、トイレ、キッチン！

とりあえず10年目の塗装工事を終えて一安心したのも束の間･･･。

※うちは13年目で塗装工事やりました。

次にやってくるのは水周りです。

お風呂、洗面、キッチン、トイレの寿命･･･。

システムバス（ユニットバス）の寿命が20年～30年ぐらい。

※これはちゃんとお掃除している場合です。

洗面台も同じぐらい。

キッチンはコンロやレンジフードが10年前後。キッチン本体が20年～30年。

トイレは洗浄便座（いわゆるウォシュレット）は10年前後で交換になることが多いです。

便器本体は20年以上使えます。

あ、トイレは一体型タイプはそこまで持ちません。

機能部分（便座部分）の寿命がそのまま便器の寿命になることが多いですね。

水周りのリフォーム時期と塗装のリフォーム時期と重なると･･･まあ大変です。

水周り1箇所･･･お風呂、キッチンは大体100万ぐらいです。

洗面、トイレは20万～30万ぐらいです。

※選ぶグレードによって大分価格変わりますが･･･。

順番としては「お風呂と洗面はセット」、キッチンは時間とお金に余裕があるときですね。

お風呂工事と洗面工事はセットでやることをお勧めしますよ。

お風呂工事をする時に洗面所側も一緒にいじりますからね。

コツとしては、塗装工事と水周り工事のスパンが重ならないようにすることです。

お風呂は日々のメンテナンスをしっかりやっておけば30年ぐらいは行けますからね。

※システムバスの場合です。

築30年を過ぎたあたりで一気に現実味を帯びてくる建て替えリスク･･･

さてさて、塗装工事を2回、お風呂を1回交換したぐらいで大体築30年ぐらいだと思います。

このあたりで徐々に家の中の壁紙等も痛みが発生しますね。

色々直して部分修繕を重ねていくより建て替えをしたほうが安くなるんじゃないか･･･？

トイレも便座を2回交換、キッチンもコンロやレンジフードの交換だけだとソロソロつらい･･･。

子ども達も独立していって建て替えも視野に･･･？

いやいや、新築そ〇くりさんみたいなフルリノベーション？

はい、問題の核心に迫ります。

建て替えとフルリノベーション、どっちが安く上がるのか･･･。

これ、正解は･･･。

どっちもどっちなんです。

テヘペロ！

はぁ？ここまで引っ張ってそれは無いだろ!?

おうおう！

怒らないで下さい･･･。

順番に説明します。

まず建て替え。

建てた時期の問題があります。

1981年（昭和56年）以前の建物でしたら建て替えをお勧めします。

いわゆる「旧耐震基準」という建物です。

震度5程度の地震で倒壊しないという基準で建っています。

阪神淡路大震災で倒壊したのは、ほとんどこの旧耐震基準の木造住宅でした。

※実はその後の新耐震基準でも倒壊したお宅は数多く出ていますが･･･。

この古さの建物だと、直す部分が多すぎます。

基礎補強からやるようなレベルですと、建て替えと費用差はほとんど出ません。

それこそ柱と基礎を残して新築をやり直すのと変わらないです。

手間も時間も掛かります。

このレベルの築年数だと素直に建て替えたほうが幸せになれますね。

次です！

それ以降に建てたお宅の場合です。

これも2パターンあるのですが、1981年以降の基準「新耐震基準」で建てられたお宅と阪神淡路大震災以降の「2000年基準」で建てられたお宅。

建物の耐震性能で言うと「新耐震基準」より「2000年基準」の方が当然性能が良いです。

でも、新耐震基準の家でも補強を入れていけば十分使えるのです。

どこまで手を入れるかですよね。

新耐震基準のお宅だと、フルリノベーションが必要なことがほとんどだと思います。

家の耐震性を上げる作業と同時に、断熱性能を上げなくてはならないです。

断熱材の入れ替え、サッシや開口部の断熱リフォーム･･･。

しかし、ここまでやってもフルリノベーションをするほうが建て替えより安いです。

元の家を残しつつ現代の住宅にリフォームしていく。

かなり手を入れても「解体費用」が建て替えより安く付くので、新築建て替えより費用が抑えられます。

目安としては「建て替える費用の7掛けぐらい」です。

仮に建て替えするのに全部で2,000万掛かるとしましょう。

そうすると1,400～1,500万ぐらいあればフルリノベーション出来ることが多いです。

さらに時間は掛かりますが住みながらのリフォーム（リノベーション）も可能です。

中古住宅を買って、住む前にフルリノベーションをするとほぼ新築みたいな感じになります。

柱だけ残してほぼ新築！みたいな形にしてもまだ新築するよりかは安く上がります。

･･･そもそも欧米は既存住宅を改修して使い続けるのが当たり前なんですよね。

日本だけが30年ぐらいでスクラップ＆ビルドを繰り返しているんですよ。

･･･まあ災害が多い国だからどっちが良いかは分かりませんが･･･。

フルリノベーションをする時にどこに頼むか!?それが問題だ！

はい、では建て替えにするかリノベーションを行うかどっちにするか分かりましたね。

新耐震基準もしくは2000年基準で作られているお家にお住まいの方はリノベーションの方がお得！

では、どこに頼むか？

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