築年数が40年を超えて来るとリフォームをするかどうか迷う･･･。
そうなんです！
一般的にリフォーム適齢期の住宅は築20年ぐらいです。
築20年ぐらいで一度水回りをリフォーム。そして徐々に内装を直していく。
あ、その前に外壁回りは築15年までにメンテナンスをお願いしますね。
で、本題です。
1回目のリフォーム適齢期を過ぎた住宅は2回目のリフォームをどうするか？
1980年以前に建てた建物にお住まいの方はそろそろそんな時期に差し掛かってきますね。
今日はそんな古い住宅をどうするかちょっと考えてみます。
リフォーム屋さんのポテポテおじさんが考える「築年数いっている住宅どうするの問題」
始めまーす！
耐震基準を満たしていない木造住宅は建て替えをお勧めします。
まず私の中で絶対に建て替えましょうと勧めるのが「旧耐震基準」すらクリアしていない住宅です。
旧耐震基準とは･･･。
1981（昭和56）年5月31日までの建築確認において適用されていた基準のことを旧耐震基準と呼び、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準として設定されています。
つまり、震度6の地震にあうと真っ先に倒壊する恐れがあるという事ですね。
えー？今どきそんな住宅無いでしょ？とお思いのあなた！
実はそこそこあります。
私も仕事で旧耐震基準の住宅には行きます。
で、相談されるんですよ。
「水回りを直してまだ住みたいんですけど･･･」と。
うーん･･･。
この場合、非常に答えに困るんですよね。
大体住んでいる方がご高齢の方です。
それもいわゆる「後期高齢者」の方がほとんど。
水回りをリフォームしても今後大きな地震等に耐えられるかと言うと･･･。
正直疑問です。
直してもなぁ･･･。
築年数が40年以上の物件、水回りだけ直しても耐震基準がダメなので正直悩みます。
そりゃあ、私の商売上は「そうですね、じゃあ水回りをキレイにして今後の快適な生活に･･･！」っていうのが正しいのは分かっているんですけどね。
そういうもんでも無いんですよね。
相談してくれているお客様の本当に必要な事をアドバイスしていかなければいけませんね。
なので私は「お建て替えも視野に入れませんか･･･？」って正直に話しちゃいますね。
そうすると耐震補強を含めてのリフォームまで考えてもらえることもチラホラ･･･。
ただですね。
耐震補強しての全面リフォームって建て替えより少し安いぐらいなんですよね。
なのでやっぱり建て替えの方が人生100年時代に安心なのです。はい。
ただ･･･。
土地の条件によっては建て替え出来ない！っていう土地があるんですよね･･･。
再建築不可物件というのはご存じでしょうか？建て替え出来ない土地があるんです！
再建築不可物件ってご存じですか？
簡単に言うと、「今建っているお家を直して（フルリフォーム）して住み続けるのは良いけど、一度更地にしてお家立て直しちゃダメよ」という物件です。
そのほとんどが、家と接している既存の道路との関係なんですよね。
建築基準法から大雑把な抜粋をすると「家を建てるときには公道に2m以上土地が接していないとダメよ」ということが引っかかるんです。
物凄く簡単に説明すると「お家の前の道路の幅が2m以下だと、お家建て直しちゃダメ」という事です。
※無茶苦茶簡単にしましたが、本当はもう少し細かいです。
イメージとしては「車が通れないような路地の奥に建っている家」なんかは大体再建築不可って事が多いです。
※画像はイメージです。
古い町に多いですね、こういう所。
私が以前働いていた八王子市内もポツポツありましたよ、再建築不可物件。
で、こういう再建築不可物件って代替わりの時に結構揉めるんですよ。
「もう住む人が居ないから売りたいんだけど売りにくい･･･」っていう問題が･･･。
そう！基本的に再建築不可物件は売りにくいんです！
だって考えてみてください。
その土地を買ったところで家の建て替えは出来ないし、駐車場を敷地内に作ろうとしてもそもそも車が入ってくるのが難しい道路の狭さ。
さらにフルリフォームをしようとしても、工事業者さんの車が直付け出来ないから施工時に割増料金を取られたり･･･。
ね、難しいんですよ、色々と･･･。
じゃあどうすれば良いのかな？という方へ朗報です。
そういうちょっと訳あり物件を専門に扱っている業者さんっているんです。
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